Det vanligaste sättet att köpa en bostad i Spanien är att börja hos en mäklare. Normalt sett har denne en god bild av marknaden och vet prisnivån i olika områden. Något att tänka på är emellertid att samma objekt finns ofta hos ett flertal olika mäklare. Ibland med olika priser hos olika mäklare. I Spanien är titeln fastighetsmäklare ej skyddad varför i stort sett vem som helst utan erfarenhet och kunskap kan använda sig av den titeln. Detta gör att det kan finnas fördel att vända sig till en etablerad byrå.
En spansk mäklare arbetar annorlunda än vad en svensk gör. Några vanliga skillnader är att i Spanien torde ansvaret vara mycket mer begränsat. Ofta så kontrollerar den spanske mäklaren ej husets kvalité och han kanske inte ens kontrollerat äganderätten eller befintliga lån. Boendekalkyler upprättas normalt inte. I Spanien försöker i stället mäklaren sammanföra en säljare med en köpare och sedan får parternas respektive advokat i samarbete med varandra kontrollera egendomen. Detta gör att man som köpare alltid har behov av en advokat.
Säljaren betalar mäklararvodet, som ofta uppgår till 5% av köpeskillingen. Beroende på ett flertal faktorer kan dock arvodet variera både upp och ner. I vissa fall kan säljaren säga till mäklaren att han vill ha ett visst pris excl mäklararvodet för objektet. Mäklaren kan sedan bedöma det pris han tror han kan sälja objektet för. Skillnaden mellan dessa är mäklararvodet. Eventuella prutningar drabbar mäklaren.
De flesta dagstidningar utannonserar försäljningsobjekt. De stora dagstidningarna kan ha flera sidor med fastigheter till salu. Vidare finns flera gratistidningar med hus till salu. Dessa tidskrifter återfinnas i stort sett överallt.
I Spanien är det ingen skillnad mellan att köpa en lägenhet och att köpa en villa.
När du hittat ditt objekt
När du som köpare väl har hittat ditt hus och kommit överens om priset är det vanligaste att du gör en reservering av huset och betalar en mindre summa, kanske 1% av köpeskillingen. Den summan brukar betalas direkt till mäklaren. Och objektet tas därvid bort från marknaden. Innan du betalar denna lilla summa bör du först ha sett att du har att göra med den korrekta säljaren. Detta framgår av ”Escritura Publica” (ungefär utdrag ur lagfartsregistret) som säljaren måste kunna förevisa.
Redan nu bör köparen kontakta en advokat så att denne kan påbörja en serie av kontroller. Ofta har även säljaren en advokat. Om så är fallet samarbetar dessa två. Som köpare bör du inte använda samme advokat som säljaren. Om du ej behärskar spanska finns ett flertal advokater som talar engelska. Det finns även de som talar svenska.
Inom ett par veckor skrivs ett privat kontrakt eller alternativt en option avseende köp av fastigheten. Det är då nödvändigt att ta hjälp av en advokat. Mycket sällan skrivs detta avtal av mäklaren. I detta avtal skrivs alla villkor såsom tex pris, tillträdesdag etc. När det avtalet skrivs måste en handpenning om normalt 10% betalas.
På detta stadium måste din advokat kontrollera ett flertal olika saker. Han kommer att begära utdrag ur ”escritura publica” (lagfartsregistret) för att kontrollera äganderätten. Vidare kommer han att begära ”nota simple” för att kontrollera om några inteckningar eller servitut finns på huset. Han kommer att begära att få se en kopia av säljarens köpeavtal. Om det där framgår att säljaren är gift måste säljarens äkta hälft lämna sitt tillstånd även om dessa under mellantiden skilts. Varje fastighet i Spanien måste betala en kommunal fastighetsskatt, så kallad IBI. Din advokat kommer att kontrollera att säljaren gjort detta. Av detta kvitto kan du även utläsa fastighetens taxeringsvärde ”valor catastral”. Detta värde styr olika kommunala avgifter, tex det förmånsvärde du måste betala för ditt innehav, sophämtningsavgift och den kommunala fastighetsskatten.
Din advokat kommer även att kontakta ”comunidad de proprietarios” (ungefär samfälligheten) för att kontrollera obetalda avgifter och annat som kan beröra området. Varje fastighet tillhör en comunidad som hanterar gemensamma saker såsom trädgård, pool, trappstäd etc. Om något stort är på gång kommer advokaten att uppmärksamma detta. Den som ansvarar för comunidaden måste intyga att säljaren betalat alla skulder.
Vidare kommer advokaten att kontrollera att inga obetalda avgifter finns för el, gas och vatten etc då dessa skulder kan överföras på köparen eftersom de tillhör fastigheten. Telefonräkningar kontrolleras.
Det kan nämnas att om fastigheten är belastad med ett lån så är det vanliga att säljaren på tillträdesdagen slutbetalar lånet och att köparen samtidigt erhåller ett nytt lån om han så behöver.
Skillnaden mellan ett köp och en option är oftast tidsaspekten. Om tidpunkten mellan det privata kontraktet och själva tillträdesdagen är liten, säg någon månad eller ett par brukar det bli ett köp. Om däremot tillträdesdagen är långt borta, säg om ett år, brukar avtalet betecknas som en option för köparen att köpa.
Det privata kontraktet
Det privata kontraktet mellan köparen och säljaren skrivs av parternas advokater. Det innehåller alla villkor för köpet. Av detta avtal skall minst två punkter framgå. Nämligen pris och senaste tillträdesdag. Priset som anges är det faktiska priset. Det torde vara mycket vanligt att det pris som står i lagfarten är ett lägre. Säljaren spar reavinstskatt och köparen spar 7% överlåtelseavgift. Senaste tillträdesdag medför att säljaren skall hinna flytta ut och städa medan köparen måste finna finansiering. Oftast är det ca en till två månader mellan dag för kontrakt och tillträdesdag.
Normalt finns flera andra villkor. Det kan vara vad som skall hända med möblerna i huset. Ofta ingår dessa i köpet. Vad händer om köparadvokaten finner något fel i handlingarna? Skall handpenningen spärras på ett speciellt bankkonto? Vad händer om köparen ej lyckas få ett lån? Om inget skrivs förlorar köparen självklart handpenningen om han ej lyckas få fram köpeskillingen. Vem skall svara för de olika avgifterna i samband med köpet? Vad händer om säljaren ångrar sig eller säljer till någon annan? Normalt skall säljaren ersätta köparen med dubbla handpenningen. Köpet kan genomföras i annan valuta än euro. Om både säljare och köpare är svensk kan priset sättas i svenska kronor eller dollar eller annan valuta.
Om det privata avtalet skrivs på spanska kan du lätt få det översatt till engelska eller svenska. Det finns ett flertal översättare som snabbt och till ringa kostnad gör en översättning till ett språk du förstår.
Själva köpet
Några månader efter upprättandet av det privata köpeavtalet genomföres det officiella köpet. Detta görs framför valfri notarie. Tid måste bokas någon vecka i förväg eftersom det är notarien som skall upprätta de officiella köpeavtalet. Han skall göra en slutkontroll och han skall om köparen så begär beställa en slutrapport från regstreringsmyndigheten avseende äganderätt och inteckning. Om någon annan notarie beställt sådan rapport informeras notarie nummer två att annan notarie beställt samma sak. Således en varning att fastigheten är på väg att säljas till två personer.
Notarien främsta uppgift är att identifiera parterna och göra en slutkontroll att allt är i sin ordning. Pass måste således medföras. Han kontrollerar att säljarens bank får slutbetalt och att köparens ev banklån skrivs in i köpehandlingen.
Köpehandlingen som upprättas hos notarien kallas för ”escritura de compraventa” Den undertecknas av såväl säljare som köpare framför notarien. I samband med undertecknandet betalas den officiella köpelikviden och nycklarna överlämnas. Tillträdesdag är således alltid den dag som undertecknandet hos notarien äger rum.
Ej resident säljare
Om säljaren ej är resident måste köparen inom 30 dagar efter notariebesöket betala 5% av köpeskillingen direkt till skattemyndigheten som säkerhet att säljaren kommer att betala reavinstskatt. Säljaren får således enbart ut 95% av köpeskillingen.
Kostnader
Säljaren skall alltid betala mäklararvodet. Vidare skall säljaren enligt lag betala en markvärdestegringsskatt ”plus valía” som beror på innehavets längd. Kommunkontoret räknar ut skatten. Skatten, eller mer korrekt avgiften, kan av parterna övervältras på köparen.
Köparen står för resten. Notarien använder sig av en officiell taxa och besöket brukar kosta ca 5-20.000 kronor. Din advokat brukar normalt för sina kontroller ta ca 1% av köpeskillingen.
Stämpelskatt utgår med 7% av köpeskillingen om huset är begagnat.
Om huset är nytt och du är den förste som bor i huset måste du istället betala 7% moms ”IVA” plus 0,5% stämpelskatt.
Om du köper mark och tänker bygga i egen regi utgår moms ”IVA” med 16% plus 0,5% stämpelskatt. Som köpare bör du kalkylera med att du måste betala ca 9 % förutom själva köpeskillingen.
Att finansiera köpet
Hos en spansk bank kan du få ett hypotekslån till ungefär 50% av bankens värdering om du ej är resident. Resident person kan få låna upp till 75% av bankvärderingen. Finansieringen beror även på var huset befinner sig. Ligger det i en större ort är det lättare att finansiera än om huset ligger på landsbygden. Räntan uppgår till ca 5% och amorteringsperioden är oftast ca 15-20 år.
Ofta kan man köpa nyproduktion på ritningsstadiet. Detta husköp finansieras nästan alltid genom att man vid reserveringen betalar en avgift. Under byggnationen betalar man varje månad en viss avgift. När man får nycklarna betalas en viss avgift. Vid inflyttningen har man betalt tillräckligt mycket så att man efter sedvanlig kreditprövning normalt får ett hypotekslån på resterande köpeskilling.
Att köpa via ett bolag.
Det är ej ovanligt att man i Spanien köper en villa via ett spanskt aktiebolag ”SL”. Fördelen är att man kanske har vissa inkomster som kan slussas in i bolaget. Det kan vara uthyresinkomster, eller olika arvoden som man normalt får i Sverige eller någon annan stans i världen och som kan användas för amorteringar, räntebetalningar och för att finansiera löpande omkostnader. En fördel är att en framtida köpare kan slippa betala överlåtelseavgift om 7%. Om aktier byter ägare utgår ej överlåtelseavgift utan bara om byte sker av lagfart. Genomsyn kan dock ske och myndigheterna har i vissa fall rätt. Bostaden kan också ägas av ett utländskt bolag. Ägare kan till och med vara ett bolag i ett skatteparadis. I så fall drabbas fastigheten av en årlig extraskatt om 3% av taxeringsvärdet ”valor catastral”.
Efter köpet
Så snart du genomfört själva köpet bör du byta nycklar och ta en försäkring. Vidare måste du meddela ägarbytet till elverket, gasbolaget, vattenleverantören, comunidaden, larmföretaget etc. Låt fakturorna från dessa dras automatiskt från ditt bankkonto för att inte leveransen skall avbrytas pga förfallna fakturor. Vidare måste du anmäla köpet till kommunkontoret och till telefonbolaget. Tänk på att det kanske finns lågpristelefonbolag att kontakta.
Denna artikel har författats av auktoriserad revisor Bo Wennertorp med adress bosse@wennertorp.net och svensk telefon 0708-862986.
|
